Se dépasser

Ariel L. Valli | 23 avril 2022

La société immobilière commerciale Platinum Storage Group, qui exploite un portefeuille national d'installations de libre-entreposage sous les marques Storage Direct et Storelocal, a récemment achevé la construction d'un nouveau projet à Oakland, en Californie. La directive de la présidente de la société, Genevieve Sigmund, était de développer une installation qui pourrait capitaliser sur les changements démographiques dans la région de la baie, où de nombreux résidents ont quitté San Francisco à la recherche de marchés plus abordables.

L'installation Storelocal qui en résulte au 10 Hegenberger Court est conçue pour faire exactement cela. Bien situé le long de l'Interstate 880 et à quelques minutes du Colisée d'Oakland et de l'aéroport international d'Oakland, l'actif de quatre étages comprend 112 000 pieds carrés louables dans environ 1 100 unités. Mais il n'a pas vu le jour sans son lot de défis. Examinons de plus près les détails, y compris les obstacles spécifiques rencontrés et la manière dont Platinum les a surmontés.

Parmi les parcelles à vendre dans la région, ce site est à peu près parfait grâce à la route Hegenberger très fréquentée, une importante artère est-ouest qui transporte l'essentiel du trafic vers et depuis l'aéroport et possède des rampes d'accès et de sortie pour l'autoroute 880 Nimitz. La parcelle de 1,87 acres jouxte littéralement l'autoroute, avec 294 pieds linéaires de façade. Il offre le meilleur type de visibilité pour l'entreposage libre-service, ainsi qu'un volume de trafic très souhaitable le long des rues et des autoroutes avoisinantes.

Le site contenait un ancien bâtiment industriel d'un étage qui devait être démoli, mais ce n'est pas inhabituel pour un projet de remplissage dans une zone établie. Une fois l'offre pour la propriété acceptée, le processus de conception et de développement a été rapidement lancé.

Platinum a engagé mon cabinet d'architectes pour gérer le processus de conception et d'autorisation d'utilisation des terres. Comme c'est souvent le cas dans les grandes villes, ce développement nécessitait un permis d'utilisation conditionnelle et la conformité à la loi californienne sur la qualité de l'environnement pour établir et autoriser le stockage en libre-service en tant qu'utilisation.

Les travaux de conception initiaux ont commencé en janvier 2016. Diverses études de site ont été réalisées pour évaluer l'efficacité du site, et finalement, le propriétaire a approuvé une conception finale avec une empreinte de bâtiment de 39 133 pieds carrés et quatre étages. Les calculs de développement incluaient une couverture de lot de 48,3 % et un ratio de surface de plancher de 1,91, qui correspond à la taille du bâtiment en pieds carrés divisée par la superficie du site. Compte tenu de la forme quelque peu irrégulière de la parcelle, les chiffres étaient assez bons et ont prouvé que l'efficacité de l'utilisation des terres serait financièrement viable.

L'accès des véhicules se ferait à partir du chemin Hegenberger et à une courte distance le long de la cour Hegenberger. L'extérieur qui accueille les visiteurs est une grande façade vitrée invitante, avec un bureau de 2 000 pieds carrés donnant sur la rue.

Des matériaux standard de self-stockage ont été étudiés, mais le projet a procédé avec un type de construction II-A non conventionnel nécessaire pour réaliser les quatre étages. Les principaux composants comprennent un premier étage en blocs de béton et une construction en tubes d'acier, poteaux et poutres aux trois étages supérieurs. Les finitions extérieures comprennent une combinaison de panneaux métalliques lisses et de stuc. Pour tirer parti d'une telle visibilité depuis l'autoroute, la conception intègre également de grandes fenêtres à l'étage supérieur qui affichent des portes « spectacles » colorées et enroulables. Il s'agit d'une conception populaire dans le self-stockage aujourd'hui, car elle rend clair le but du bâtiment.

La conception finale contient 1 087 unités de libre-entreposage dont la taille varie de 5 par 5 à 10 par 30 pieds carrés. Une palette de couleurs neutres de gris clair et gris foncé a été choisie pour fournir un arrière-plan complémentaire aux portes colorées vert lime des unités.

Oakland est une grande ville et le processus d'examen de la conception a impliqué de nombreux sous-départements en plus du département de planification standard. Les examens d'incendie, d'ingénierie et de construction ont pris plusieurs mois, mais le permis d'utilisation conditionnelle a finalement été approuvé au moyen d'une audience publique en décembre 2016.

Les grandes villes ont de nombreuses ordonnances qui affectent la construction, et dans ce cas, les batailles standard concernant les frais de développement ont mis un certain temps à se redresser. Les projets de self-stockage ont tendance à être durement touchés par les évaluations de frais en raison de leur grande surface de construction, même si leur impact direct sur les services municipaux tels que l'eau et l'électricité est faible, et qu'ils ont une faible génération de trafic et une faible demande de stationnement. Pourtant, ce bâtiment de 154 535 pieds carrés a déclenché des frais d'atténuation qui ont totalisé plus d'un million de dollars. Cela s'ajoutait au contrôle de plan standard et aux frais de permis de construire. Heureusement, Platinum et ses consultants ont pu négocier le montant jusqu'à un chiffre raisonnable.

Une fois que cela a été réglé, le processus de permis de construire a commencé. La première soumission de plan-check a été faite en juillet 2017 ; cependant, le processus complexe de la ville a pris plusieurs mois de plus que prévu. Le permis a finalement été approuvé en août 2019.

Au cours du processus de vérification des plans, le projet a reçu des offres de plusieurs entrepreneurs généraux qualifiés ayant de l'expérience en entreposage libre-service. Les estimations initiales des coûts étaient plus élevées que prévu, ce qui a nécessité une ingénierie de la valeur pour réduire les coûts de construction. Cela a beaucoup aidé. Les permis de projet ont été obtenus en octobre 2019, une fois les frais de permis de construire et de terrassement payés.

Dès le début du nivellement du site, on a découvert que le sol avait été contaminé par un ancien utilisateur industriel. Exporter un sol pollué et importer un sol de remplacement propre est assez difficile, mais le fait que ce site se trouve dans une zone densément développée a encore compliqué les choses. Il y avait aussi des problèmes de drainage du site liés au temps hivernal humide commun au nord de la Californie. Les deux ont causé un démarrage lent de la construction.

En plus de ces retards, le projet a dû faire face à des restrictions découlant de la COVID-19 ainsi qu'à des pénuries d'approvisionnement en matériaux et en main-d'œuvre. Pendant les phases initiales de la pandémie, le self-stockage n'était pas considéré comme une "construction essentielle" par l'État, et le service du bâtiment de la ville a arrêté tous les travaux d'inspection, entraînant un retard de six semaines. L'entrepreneur général a investi beaucoup de temps et d'efforts pour mettre en place un expert interne en gestion du COVID qui pourrait l'aider à répondre aux exigences de l'État. Cela a continué même après la levée des restrictions de construction.

Les protocoles liés à la pandémie à l'hôtel de ville ont considérablement augmenté le temps nécessaire pour examiner et approuver les éléments de construction. Par exemple, l'approbation des plans de gicleurs d'incendie du sous-traitant a pris 12 mois, retardant tous les travaux sur cette partie du projet. Parallèlement, le service d'incendie a mis 18 mois pour approuver le système d'alarme incendie, provoquant de nouvelles interruptions. Les pénuries de main-d'œuvre et de matériaux de construction frappent les dernières étapes de la construction.

Une grande partie du travail a dû être effectuée dans le désordre à mesure que les matériaux et la main-d'œuvre devenaient disponibles. En fin de compte, le calendrier de construction initial a dû être prolongé de 18 mois à plus de deux ans. Malgré tous ces défis, l'entrepreneur général et l'équipe de développement les ont surmontés de manière créative. Le projet a reçu son premier permis d'occupation en mars, permettant l'occupation du bureau et du premier étage. Au moment d'écrire ces lignes, les retards dans les livraisons et les inspections des ascenseurs étaient toujours en cours de résolution, avec une occupation complète prévue sous peu.

En tant que personne qui travaille dans l'industrie du self-stockage depuis 1983, je n'ai jamais vu un projet avec de plus grands défis en phase de construction. L'un de mes dictons préférés est : "Tous les plus faciles ont été faits". Ce n'est probablement pas tout à fait vrai, mais il ne fait aucun doute que le développement d'une installation de stockage en libre-service bien située et bien conçue dans un quartier recherché vaut la peine. Les prévisions d'occupation de ce site Storelocal sont très solides et le projet connaîtra sans aucun doute un grand succès.

Ariel L. Valli est président et architecte principal de Valli Architectural Group. Il a 44 ans d'expérience en architecture et en aménagement du territoire, avec un accent sur la conception d'installations. En tant qu'architecte agréé, il a été responsable de la conception de nombreux types de bâtiments, notamment résidentiels, commerciaux, institutionnels et industriels. Pour le joindre, appelez le 949.813.4191.

Plus d'informations sur les formats de texte